O QUE PODE SER FEITO? O QUE NÃO PODE SER FEITO?
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Os felizes proprietários de um imóvel novo enfrentam inúmeras despesas: financiamento de saldo devedor, transmissão de escritura, acabamento da própria unidade e, muitas vezes, decoração da área comum.
Os empreendimentos recém entregues são os campeões.
Com o aumento da inadimplência em todos os setores, os condomínios têm sofrido muito para administrar seu fluxo de caixa.
É certo que nenhum morador atrasa o pagamento de sua cota condominial sem necessidade.
Por outro lado, muitas vezes os condomínios, na ânsia de ver reduzida a inadimplência acaba por tomar atitudes extremas, levando o prejudicado ao Judiciário e ao dever do condomínio indenizar.
Afinal, que medidas podem ser adotadas para punição dos devedores?
Cobrança de juros (1% ao mês) e multa (2%).
Proibição de votar.
Penhora e leilão da unidade ou outros bens do condômino inadimplente (carros, joias, obra de arte).
Cobrança de multa após condenação judicial, isto porque a Lei 11.232/2005, dispõe que o pagamento deve ocorrer, após a ordem judicial, em até 15 dias. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito.
Identificação do número do apartamento do condômino inadimplente no demonstrativo financeiro do condomínio, desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever da administração de prestar contas aos moradores.
Desconto por pontualidade, por ser uma aplicação de multa moratória, mascarada.
Lista com nome ou número de unidade de inadimplente em áreas comuns, caracteriza cobrança vexatória.
Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio. Embora, em 2009, um acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo tenha considerado válida a deliberação de assembleia, impedindo o inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio, tais como salão de festas, salão de jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira.
Inscrição no SPC/ SERASA, só é possível mediante acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação comercial. Mesmo assim, não se reveste dos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade.
Protesto de boletos vencidos, em alguns estados do país é possível aplicar esta prática. Importante informar-se e saber como fazer o protesto adequadamente.
Em São Paulo 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da "Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos - da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002" e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação
Multa de 5 (cinco) vezes o valor da cota para aquele que reiteradamente atrasa pagamento, é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.
